+7 928 181-34-03 +7 908 192-17-86

Консультации (Максим)
Системы теплоснабжения
Вызвать МАстера

Ответы эксперта, на вопросы по теме ЖКХ, с пояснением конкретных действий

09.10.2020

Содержания жилья и Общего имущества. Спорные моменты, общежитие, поднятие тарифа, предписания ГЖИ, ремонт, резервный фонд..


Ниже, приведу ответы эксперта, на вопросы по теме ЖКХ, с пояснением конкретных действий и(или) оценки ситуации, с точки зрения соблюдения законодательства РФ.

Проблемы реальные, а ответы компетентные и содержат ссылки на НПА и практический опыт.

ИТАК, Первый вопрос:

В общежитии (блочного типа), переведенного в статус МКД. Относятся ли к общему имуществу квартир в отдельном блоки, их (блока) кухни туалеты, душевые и пр..

Ответ:

Разрешить этот вопрос помогут правоустанавливающие документы, то есть каким образом все это было оформлено, а также конструктивно расположено. И если под блоком подразумевается — несколько комнат и к примеру кухня, которые естественным путём, конструктивно образуют квартиру:

Обособленное помещение в МКД, которое состоит из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, то есть туалета, ванной и так далее.

И соответственно, приватизация отдельных комнат приводит к образованию коммунальной квартиры со своими правилами — собственники отдельных комнат в коммунальной квартире несут обязанность по содержанию общего имущества (ОИ) как в МКД, так и внутри своей коммунальной квартиры.

Второй вопрос:

Как фактически поднять тариф на содержание и ремонт жилья (содержание). Если 80% не живут, а сдают (курорт). Цены на все растут, а на содержание «застыло» уже много лет назад.

Ответ:

Поднять стоимость можно только по договоренности сторон (договора управления), иных вариантов нет.

И если действующий размер тарифа не покрывает расходы на содержание, тогда УК или ТСЖ, разумно прекратить управление этим домом.

Раз собственники добровольно не идут на поднятие тарифа. Тогда УК/ТСЖ, предупреждает(уведомляет) их за 30 ( лучше за 60) дней до окончания срока действия договора управления, об отсутствии намерения пролонгировать договор на «старых» условиях, дополнительно можно предложить пересмотреть размер.

И если собственники отказываются утвердить новый размер тарифа, то кроме как прекратить с ними «работать» ничего не остается. Односторонний подъём размера оплаты законодательством РФ не предусмотрен.

Так что проявляйте бдительность и рассудительность в момент планирования заключения договора (оцените контингент, платежную дисциплину, риски..).

Третий вопрос:

Правомочно ли со стороны РСО, на заявление о переходе на прямые договора (ПД), требовать перечень персональных данных ВСЕХ жильцов МКД. А также устанавливать срок, на выполнения данного требования. При не соблюдении которого, вопрос о переходе на ПД, откладывается ( по их «словам» )на неопределенный срок.

Ответ:

Порядок перехода регулируется ст. 157.2 ЖК РФ

Соответственно если общее собрание собственников (ОСС) решило перейти на прямые договора, то РСО не имеет права отказать в заключении договора. Единственно, что у РСО есть, это право на отсрочку в течении 3-х месяцев. И если прядок соблюден: — ОСС прошло, и в течении 10 дней копия протокола (44/пр Минстроя) направлена в РСО.

Нужно не забывать, что отношения к этому процессу, к примеру ТСЖ, не имеет ни какого, это собственники приняли решение лично.

А касательно, передачи данных, то действительно Правила 354, устанавливают такую обязанность (передать множество сведений РСО..), если не переданы, то ответственность за неправильные начисления лежат на ТСЖ. И если РСО, неверно начисляло собственнику оплаты и в результате поимело штраф, вот его и обязано будет компенсировать ТСЖ.

И все, иной ответственности нет. И если УК/ТСЖ не предоставило сведений (все или части). То это не является основанием для РСО, отказать в заключении прямого договора.

То есть, если Вы, надлежащим образом протокол направили, то договор считается (должен быть) заключенным.

Четвертый вопрос:

Продух в подвале может быть закрыт сеткой или нет? Соблюдается ли «открытость» — вентиляция, а не допуск животных .

Ответ:

Сеткой закрывать не только можно, а нужно в постановлении Минстроя № 170, указано:

4.1.4. Площадь продухов должна составлять примерно 1/400 площади пола техподполья или подвала; располагаются продухи на противоположных стенах для сквозного проветривания (не менее 2-х продухов на каждой секции дома); желательно оборудовать продухи жалюзийными решетками.

С целью предохранения конструкций от появления конденсата и плесени, а также устранения затхлого запаха, необходимо организовывать регулярно сквозное проветривание, открыв все продухи, люки, двери в сухие и не морозные дни.

Пятый вопрос:

Можно ли внести в тариф отдельной строкой (пунктом) АДС (аварийно-диспетчерскую службу) или увеличить без согласования с собственниками. Если они не захотят платить.!?

Ответ:

Внести отдельно нельзя. Ведь размер платы за содержание, почти по всем составляющим, устанавливается договором управления. Исключением только по СОИД (регулируемые).

Уточню, внести отдельной строкой, «технически» можно, но изменять стоимость в одностороннем порядке нельзя (только по согласованию с собственниками).

Фактически эти расходы, относятся к финансовым рискам, которые необходимо учитывать, при изначальной разработке размера тарифа и(или)вообще до начала ведения данной деятельности (управление МКД), деятельность ведь чисто коммерческая.

Пятый вопрос:

Ветки это строительный мусор, есть обязанность по его вывозу ( ПП РФ 1156) !?

Ответ:

Строительный мусор образуется на строительной площадке (стройке). В МКД стройка не ведется, только текущий ремонт и его отходы включены в состав ТКО.

Ветки, смет, иные последствия уборки или сами «упали», входят в состав ТКО (вывозит регоператор).

А вот, если они образовались при благоустройстве, уходе за насаждениями (стрижка, распил..), то не входят и необходимо заключать дополнительный договор на их вывоз (конечно если их «у мельчить», то вполне можно и в контейнер с ТКО утрамбовать). Подробнее ЗДЕСЬ.

Шестой вопрос:

Если деньги на текущий ремонт, уж потрачены на крышу. А вызванная собственником, Жилищная инспекция (ЖИ) требует сделать и другие работы. Но денег нет, как быть?

Ответ:

Предписание ЖИ можно либо выполнить, либо обжаловать в суде. И если обжаловать не удалось и оно вступило в силу, то его обязаны выполнять.

После выполнения работ за свой счет (УК/ТСЖ), можно обратиться к собственникам за компенсацией (на прямую или через суд). Основанием может служить п. 20 ПП 491

20. Если физический износ общего имущества достиг установленного законодательством Российской Федерации о техническом регулировании уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности и не обеспечивает безопасность жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, что подтверждается предписанием, выданным соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, собственники помещений обязаны немедленно принять меры по устранению выявленных дефектов.

Шестой вопрос:

Можно ли изменить тариф (ТСЖ) принятый в мае 2018г. , в январе 2020г.

Ответ:

Конечно можно. Тариф(размер платы) действует не менее года. В данном случае, это условие выполненно.

Седьмой вопрос:

ГЖН потребовал выполнить в этом году ремонт фасада, но денег нет уже (потрачены на другое). Тогда ГЖН подало в суд на председателя «за не исполнение требований органов власти«.. Это законно!?

Ответ:

Да, согласно норм законодательства, управляющая организация, обязана выполнить данный ремонт, с последующим перераспределением средств. Так как, в указанном выше п.20 ПП 491, указано на обязанность собственников немедленно устранять дефекты, по предписанию ГЖИ.

Поэтому, при ведении финансово-хозяйственной деятельности по управлению МКД, без резервного фонда не обойтись. В ТСЖ это необходимо, предусмотреть в уставе, указать там вариантах его наполнения (излишками, остатками), а также о целях(назначении) его использования (конкретным задачи,условия). Подушка безопасности необходима.

БОЛЕЕ ПОДРОБНО О НОВОМ ЖКХ В ДЗЕН  Системытеплоснабжения ДЗЕН
ЕЩЕ АКТУАЛЬНЫЕ НОВОСТИ ЗДЕСЬ

Поделиться:

Оставить комментарий

avatar
  Подписаться  
Уведомить о